6月青岛商品房成交面积约256万平方米环比上涨124.9%同比下降41.3%

6月1日，青岛多部门联合发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，将非限购区域首套最低首付比例调整为20%、二套最低首付比例调整为30%；同时优化限售条件，支持刚需、改善需求。

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被喻为三年来力度最大的“6·1青岛楼市新政”，终于在满月之日收获了“翘尾”的成绩单。

中指研究院数据显示，2023年6月青岛商品房成交面积约256万平方米，环比上涨124.9%，同比下降41.3%。其中商品住宅成交面积约166.1万平方米，环比上涨101.6%，同比下降27.6%。虽然数据不能反映全部问题，但是从市场面看，青岛楼市新政尚未在市场上体现出更强的拉动效果。

房地产专家、资深地产评论人刘地生表示：“当下经济形势仍处于改善阶段，青岛楼市新政的颁布在一定程度上刺激了房产市场，但市民整体收入与预期都尚未恢复，因此大多数消费者仍处在持币待购、深度观望状态。”

新房半年忙冲刺

“楼市历经3月短暂小阳春后，第二季度每月成交量仍在萎缩。”刘地生说，“特别是6月份，月初虽然青岛楼市政策做出调整，前两周的来访和新增认购有所改善，但消化完前期积累的客户后，第三周便开始直线下滑。”

7月1日-5日，记者连续走访青岛市崂山区、李沧区、城阳区、西海岸新区等多个楼盘了解到，5月、6月售楼处到访量和成交量均较1-4月有明显下滑。与市场期待的新政能带来强刺激的效果略有差距。

大沙路某项目营销负责人在接受采访时表示，从前4个月月均销售30套，到5月、6月月均销售10套左右，差距还是比较明显。不过该项目已经进入尾盘，去化率尚可接受，未来两个月不会有太大动作了。

2023年李沧区有超过20个项目集中出货，刚需项目集中，竞争激烈。在青山路记者了解到，某项目3月开盘后月均销售50套左右，但5月、6月，市场热度骤降。

对此，资深房地产人士张泽涛表示：“青岛楼市新政在实施过程中促进了市场的分化，对于优势产品来说，利用新政加大促销力度，实现半年冲刺势在必行。而对于一些产品力较弱的项目，如果不拿出更多的项目政策，市场承压会更大。”

开发商让利护盘

西海岸新区华润国际海洋智区高层产品每平方米优惠约1000元，购房送家电；即墨汽车产业新城板块华侨城欢乐莲泉特价房每平方米5500元-6500元左右。开发商让利较大的同时，还有不少优惠活动。

“当下二手房市场成交量低迷，影响了改善客户买新房，致使市场流速无法回到高速状态，消费者对开发商的产品打造有更高的要求。”刘地生告诉记者，“虽然目前不少项目在进行让利销售，但消费者观望情绪仍然较浓。”

记者了解到，在半年指标和市场预期的双重挤压下，近期低首付的项目开始增多。非优势地段的项目，首付2万元起、首付3万元起、首付5万元起、首付10%起已不鲜见。城阳北片某低密度小高层项目甚至出现了0首付。

“主城区相对调价较少，但是特价房或者低起价增多。”房天下新房山东兼青岛总经理纪礼刚表示，“近期项目的推广力度比较大。可以说，很多项目已经把半年当春节来过了。现有的政策对于刚改和刚需都非常友善。”

数据显示，上半年，青岛市新建住宅3月份成交量最高，达12040套；5月成交6734套、6月成交8553套，跌幅明显。对于企业来说，冲刺、护盘是2023年6月的营销关键词。

消费者观望情绪较重

当前青岛楼市成交乏力本质是客户入市信心不足和预期不稳。中房智库专家张斌认为：“市场预期下降，导致消费者观望情绪较重。”

采访中市民孙芸表示，自己是返乡置业，属于刚需。“上半年错过一套不错的学区房，但是现在市场不稳定的状态，让我越来越不敢出手了。”

市民王伟近期已经看了云上观海、森林公园、青啤静澜山等多个改善项目。摆在他面前的问题是：老房子一直卖不出去，还在跌。他认为：“好的项目，其实价格上相对空间较小。而对于置换的客户来说，老房子卖不上价，就相当于新房涨价了。”

“持币待购的不少，观望情绪主要集中在刚需、以置换刚改的客户。”纪礼刚表示：“6月卖得好的项目，像森林公园、印象滟、华润悦府、中欧国际城能达到日均销售1套或者多点。目前的市场状态，这些开发商靠产品力，还是很有竞争性的。其它开发商的压力就相对较大，不少项目面临‘价贱跌品牌’，甚至保不住成本的问题。而消费者方面有着同样的担心。因为买房子牵系‘身家福祉’，所以也慎之又慎重。”

刘地生认为：“今年主城区的新房难有大面积降价，但是也没有任何一个楼盘有涨价的基础。所以，对于那种疯狂折扣的房子要保持理性鉴别，不能冲动买入。对于开发商来说，严苛的环境对市场也保持了一些良性促进，比如对开发商的产品打造有更高的要求。以滨湖国际为例，在当下不算好的市场环境下，还坚持产品创新和生活场景的引领，销售走量就非常快。所以，营销上练好内功、做好服务，回归到基础动作上是关键，现在已不是一招清盘的时代。”

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