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楼市新政满月青岛“翘尾”收官
2023-07-07 17:19:42来源: 青岛财经日报

6月青岛商品房成交面积约256万平方米环比上涨124.9%同比下降41.3%

6月1,青岛多部门联合发布的《关于促进房地产市场稳健康发展的通知》,将非限购区域首套最低首付比例调整为20%、二套最低首付比例调整为30%;同时优化限售条件,支持刚需、改善需求。


(资料图片)

被喻为三年来力度最大的“6·1青岛楼市新政”,终于在满月之日收获了“翘尾”的成绩单。

中指研究院数据显示,2023年6月青岛商品房成交面积约256万平方米,环比上涨124.9%,同比下降41.3%。其中商品住宅成交面积约166.1万平方米,环比上涨101.6%,同比下降27.6%。虽然数据不能反映全部问题,但是从市场面看,青岛楼市新政尚未在市场上体现出更强的拉动效果。

房地产专家、资深地产评论人刘地生表示:“当下经济形势仍处于改善阶段,青岛楼市新政的颁布在一定程度上刺激了房产市场,但市民整体收入与预期都尚未恢复,因此大多数消费者仍处在持币待购、深度观望状态。”

新房半年忙冲刺

“楼市历经3月短暂小阳春后,第二季度每月成交量仍在萎缩。”刘地生说,“特别是6月份,月初虽然青岛楼市政策做出调整,前两周的来访和新增认购有所改善,但消化完前期积累的客户后,第三周便开始直线下滑。”

7月1日-5日,记者连续走访青岛市崂山区、李沧区、城阳区、西海岸新区等多个楼盘了解到,5月、6月售楼处到访量和成交量均较1-4月有明显下滑。与市场期待的新政能带来强刺激的效果略有差距。

大沙路某项目营销负责人在接受采访时表示,从前4个月月均销售30套,到5月、6月月均销售10套左右,差距还是比较明显。不过该项目已经进入尾盘,去化率尚可接受,未来两个月不会有太大动作了。

2023年李沧区有超过20个项目集中出货,刚需项目集中,竞争激烈。在青山路记者了解到,某项目3月开盘后月均销售50套左右,但5月、6月,市场热度骤降。

对此,资深房地产人士张泽涛表示:“青岛楼市新政在实施过程中促进了市场的分化,对于优势产品来说,利用新政加大促销力度,实现半年冲刺势在必行。而对于一些产品力较弱的项目,如果不拿出更多的项目政策,市场承压会更大。”

开发商让利护盘

西海岸新区华润国际海洋智区高层产品每平方米优惠约1000元,购房送家电;即墨汽车产业新城板块华侨城欢乐莲泉特价房每平方米5500元-6500元左右。开发商让利较大的同时,还有不少优惠活动。

“当下二手房市场成交量低迷,影响了改善客户买新房,致使市场流速无法回到高速状态,消费者对开发商的产品打造有更高的要求。”刘地生告诉记者,“虽然目前不少项目在进行让利销售,但消费者观望情绪仍然较浓。”

记者了解到,在半年指标和市场预期的双重挤压下,近期低首付的项目开始增多。非优势地段的项目,首付2万元起、首付3万元起、首付5万元起、首付10%起已不鲜见。城阳北片某低密度小高层项目甚至出现了0首付。

“主城区相对调价较少,但是特价房或者低起价增多。”房天下新房山东兼青岛总经理纪礼刚表示,“近期项目的推广力度比较大。可以说,很多项目已经把半年当春节来过了。现有的政策对于刚改和刚需都非常友善。”

数据显示,上半年,青岛市新建住宅3月份成交量最高,达12040套;5月成交6734套、6月成交8553套,跌幅明显。对于企业来说,冲刺、护盘是2023年6月的营销关键词。

消费者观望情绪较重

当前青岛楼市成交乏力本质是客户入市信心不足和预期不稳。中房智库专家张斌认为:“市场预期下降,导致消费者观望情绪较重。”

采访中市民孙芸表示,自己是返乡置业,属于刚需。“上半年错过一套不错的学区房,但是现在市场不稳定的状态,让我越来越不敢出手了。”

市民王伟近期已经看了云上观海、森林公园、青啤静澜山等多个改善项目。摆在他面前的问题是:老房子一直卖不出去,还在跌。他认为:“好的项目,其实价格上相对空间较小。而对于置换的客户来说,老房子卖不上价,就相当于新房涨价了。”

“持币待购的不少,观望情绪主要集中在刚需、以置换刚改的客户。”纪礼刚表示:“6月卖得好的项目,像森林公园、印象滟、华润悦府、中欧国际城能达到日均销售1套或者多点。目前的市场状态,这些开发商靠产品力,还是很有竞争性的。其它开发商的压力就相对较大,不少项目面临‘价贱跌品牌’,甚至保不住成本的问题。而消费者方面有着同样的担心。因为买房子牵系‘身家福祉’,所以也慎之又慎重。”

刘地生认为:“今年主城区的新房难有大面积降价,但是也没有任何一个楼盘有涨价的基础。所以,对于那种疯狂折扣的房子要保持理性鉴别,不能冲动买入。对于开发商来说,严苛的环境对市场也保持了一些良性促进,比如对开发商的产品打造有更高的要求。以滨湖国际为例,在当下不算好的市场环境下,还坚持产品创新和生活场景的引领,销售走量就非常快。所以,营销上练好内功、做好服务,回归到基础动作上是关键,现在已不是一招清盘的时代。”

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